대출 규제 속에서 전세 구하는 법 (DSR, 금리, 연봉)

은행의 대출규제

 

 

2025년도에는  주택담보대출 및 신용대출에 대한 규제가 강화되면서 내 집마련이 더욱 어려워지고 있습니다. DSR 제도의 전면 확대 속에  연소득 대비 대출 한도의 축소 등은 실수요자에게 큰 부담으로 작용하고 있는 거는 사실입니다. 이런 환경에서 전세는 여전히 현실적인 대안으로 떠오르고 있습니다. 대출 규제 속에서 전세를 어떻게 전략적으로 선택해서 활용할 수 있을지, DSR 규제, 금리, 연봉 기준을 중심으로 살펴보도록 하겠습니다.

DSR 규제로 인한 내 집마련 어려움

DSR(총부채원리금상환비율)은 대출을 받을 수 있는 금액을 개인의 연소득 대비 부채 상환 능력으로 제한하는 제도입니다. 현재 1 금융권에서는 DSR 40%, 2 금융권은 50~60%로 적용되고 있으며, 다주택자나 고소득자라도 이 기준을 초과하면 대출이 어렵습니다.  문제는 이 규제가 실수요자에게도 동일하게 적용된다는 점입니다. 예를 들어 연소득 4천만 원인 직장인이 주택담보대출을 받으려면, 1년 동안 상환할 수 있는 원리금이 1,600만 원을 넘을 수 없습니다. 이 경우 대출 가능 금액이 약 1억 8천만 원 수준으로 제한되므로, 서울이나 수도권 주요 지역에서 주택 매수자금으로는 턱없이 부족한 금액입니다. 또한 기존 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등도 모두 DSR 계산에 포함되기 때문에, 부채가 많을수록 주담대 승인 가능성이 많이 낮아집니다. 이러한 현실 때문에 내 집마련을 꿈꾸던 많은 무주택자들이 전세로 눈을 돌릴 수밖에  이유입니다. 하지만 무주택 유지 자체가 향후 청약 가점 및 특별공급 기회를 높이는 전략이 될 수도 있습니다. 즉, 현재는 전세로 살면서 청약 준비를 철저히 하고, 금융환경이 완화될 때를 기다리는 것도 충분히 좋은 방법이라고도 생각됩니다.

고금리 시대에 전세가 유리한 이유는 뭘까?

2025년 현재 한국은행 기준금리는 3.25% 수준이며, 시중은행의 주택담보대출 금리는 4% 후반~5% 초반대를 유지하고 있습니다. 이는 2~3년 전과 비교해도 두 배 이상 오른 수치로, 대출금리에 따른 이자 부담이 상당히 커졌다는 뜻이고 합니다. 예를 들어, 3억 원을 주담대로 빌릴 경우 연간 이자만 약 1,500만 원 정도입니다. 반면 같은 금액의 전세를 구하면 이자 부담 없이 보증금만 마련하면 되지만, 일부는 전세자금대출을 통해 낮은 금리로 커버할 수 있습니다. 특히 정책보증 상품인  버팀목 전세대출과 청년 전세대출 등은 1~2%대의 저금리로 이용이 가능할 뿐만 아니라, 주담대보다 훨씬 더 이자  부담이 적습니다. 또한 전세는 ‘기회비용’ 측면에서 유리할 수 있습니다. 대출 이자로 나갈 돈을 저축이나 투자로 전환할 수도 있고, 향후 집값 하락 시 더 저렴하게 내 집마련을 할 수도 있기 때문입니다. 특히 금리가 고점에 머물러 있을 때에는  무리하게 대출받아 집을 사기보다는 자산을 지키고 유동성을 확보하는 것이 더 현명한 전략일 수도 있습니다. 전세는 일시적인 주거 대안일 뿐만 아니라, 주택청약제도를 활용해서 내 집 마련 계획을 가진다면  장기적으로 더 유리할 수도 있습니다

연봉에 맞는 전세 선택 전략 방법 

연봉이 낮거나 소득이 일정치 않은 경우, 대출 한도는 물론 전세금 마련에도 어려움이  따를 수 있습니다. 하지만 소득 수준에 맞는 전세 선택 전략을 잘 세우면 안정적이고 합리적인 주거 환경을 구축할 수 있습니다. 우선 전세자금대출 제도를 적극 활용해야 합니다. 연봉 5천만 원 이하의 무주택 세대주라면 ‘버팀목 전세자금대출’을 통해 보증금 최대 1억 2천만 원까지, 금리 1.8~2.4%로 대출받을 수 있습니다. 청년(만 34세 이하) 또는 신혼부부라면 조건이 더 유리해져 최대 2억 원까지도 가능하며, 보증기관의 보증을 통해 대출 승인률도 높아집니다. 연봉이 낮을수록 ‘전세보증금 반환보증’ 가입도 필수입니다. 만약 집주인의 전세금 반환이 어려워질 경우, 보증기관이 대신 지급해 주는 제도로 특히 소득이 낮은 세입자에게 안정성을 보장해 주는 장치입니다. 주거지 선택 시에는 교통과 생활 인프라가 양호한 ‘구축 아파트’나 ‘신축 빌라’ 등 가성비가 좋은 매물을 찾는 것 또한 중요합니다. 특히 역세권이라 하더라도 노후화된 건물보다 신축이면서 관리비가 낮은 곳이 실거주 만족도가 높습니다. 또한 전세보증금 일부를 월세로 전환하는 ‘반전세’ 제도도 고려해 볼 수 있습니다. 이를 통해 초기 보증금 부담을 줄이고, 월세 형태로 전환해 보는 것도 좋습니다.

 

대출 규제가 강화되고 고금리가 지속된다면  무리한 내집마련보다는 소득에 맞춘 전세 전략이 더 현명할 수 있습니다. DSR 기준을 넘지 않는 선에서 자산을 지키고, 정책대출을 활용해 보증금 부담을 줄이면서 향후 청약 기회를 노리는 것이 핵심 전략입니다. 지금은 전세살이를 현명하게 준비할 때입니다.