🏗️ 서울 집 구매 고민 중이라면? 왜 신축이 없고 왜 비싼지 알려드립니다

왜 요즘 분양 아파트는 전부 재건축·재개발일까?

서울에서 새 아파트 분양 소식이 들려오면, 거의 대부분이 재건축이나 재개발 이야기뿐...
이게 단순한 트렌드일까요? 전 아니라고 봐요. 서울은 더 이상 집을 새로 지을 땅조차 없는 도시가 되어가고 있기 때문입니다.

2024년 기준, **서울 아파트 분양 물량의 무려 85.5%**가 정비사업(재건축·재개발)으로 나온 물량입니다.
그만큼 서울은 '빈 땅'이 없고, 그래서 우리는 이제 헐고 다시 짓는 도시에서 살고 있는 셈입니다.

 

 

 

✅ 서울, 이제는 '헐어서 짓는 도시'

서울은 이미 땅이 꽉 찬 도시입니다.
논밭은 물론이고, 개발 가능한 임야도 거의 남아 있지 않습니다.

🚫 그린벨트는 풀리지 않고
🚫 도시계획은 까다로워졌으며
🚫 지역 주민들의 반대도 거세졌습니다

 

결국 선택지는 하나뿐.
기존 건물을 허물고 다시 짓는 재건축·재개발.
그래서 서울에서는 '신축 아파트 = 정비사업 아파트'가 된 것입니다.

 

🏗 정비사업, 다 똑같은 게 아니다?

정비사업은 낡은 주택을 헐고 새 아파트로 바꾸는 작업입니다.
하지만 그 안에도 세부 유형이 있습니다:

• 재건축: 노후된 아파트를 다시 짓는 것
• 재개발: 다세대·단독 주택 밀집 지역을 아파트 단지로 바꾸는 것
• 가로주택정비: 소규모 노후 주거지를 작은 단지로 바꾸는 소형 정비

서울 신축 아파트의 대부분은 이런 방식으로 태어난 집들입니다.

이제 재건축도 너무 부자동네에서만 일어 나는 듯합니다 ㅠㅠ

⛔ 그런데… 이마저도 막히고 있다?

정비사업만이 답인 상황인데, 이마저도 쉽게 진행되지 않습니다.
이유는 다음과 같습니다:

🔒 재건축 초과이익환수제 부활
🔍 안전진단 강화로 통과 자체가 어려움
📉 분양가 규제 + 건축비 상승으로 사업성 악화
🌀 정부 규제 완화 정책도 지지부진

실제 데이터는 이 문제를 정확히 보여줍니다.
2025년 1~4월 서울에서 분양된 단지는 고작 2곳.
전년 같은 기간 9곳에서 분양됐던 것과 비교하면 충격적인 감소입니다.

 

 

🧩 정리하면
서울은 더 이상 집을 새로 지을 수 있는 ‘빈 땅’이 거의 없습니다.
그 결과, 새 아파트를 공급하는 유일한 방법은 기존 주택을 허물고 다시 짓는 재건축·재개발, 즉 정비사업에 의존할 수밖에 없는 상황입니다.
하지만 이 정비사업조차 각종 규제와 사업성 악화 문제로 인해 속도를 내지 못하고 있습니다.
결국 신축 아파트는 점점 더 귀해지고, 그만큼 가격도 계속해서 오를 수밖에 없는 구조가 만들어지고 있습니다.

 

📌 지금 중요한 건?

지금 서울 부동산 시장을 보면 공급의 줄다리기가 한창입니다.
“정비사업의 물꼬가 트일 것인가?”,
혹은 “신축 희소성이 더 커지며 가격 상승이 가속화될 것인가?”

서울 부동산을 지켜보는 우리에게는 바로 지금이 중요한 타이밍일 수 있습니다.

 

하나 더 질문이 생깁니다

                                                                              왜 다들 서울 서울일까요?

                                              가끔 저는 주변에서 가스라이팅 당해서 서울만 고집한다는 생각도 든답니다