전세대출로 계약갱신청구권 행사 시 은행 제출 서류

 

오늘 사무실로 전화 한 통이 왔습니다. 세입자분이 계약갱신청구권을 사용하는데, 계약서를 작성하지 않겠다고 합니다. 하지만, 저희는 명확하게 하기 위해 항상 5% 정액을 해을 명시하고 서류상 재계약에 관한 기록을 꼭 남겨 둡니다. 그러나 세입자 분은 바쁘다는 핑계로, 그리고 중개수수료를 낼 수 없다며 안 하시겠다고 하셔서 저희 부동산은 참 힘든 하루였습니다. 

전세대출받은 세입자가 계약갱신청구권을 행사했다면 은행에 제출서류는 필수일까?

전세대출을 받은 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 기존 대출은 그대로 유지되는지, 은행에 서류를 다시 제출해야 하는지 궁금해집니다. 특히 은행마다 요구하는 조건이나 서류가 다를 수 있고, 계약서 형태에 따라 분쟁의 가능성도 존재하기 때문에 정확하게 알아 둘  필요가 있습니다. 이번 글에서는 전세대출과 계약갱신청구권의 관계, 은행에 제출해야 하는 서류, 주의할 점에 대해 자세히 정리해 보겠습니다.

계약갱신청구권 행사 시 은행 통보는 의무에 가까움

주택임대차보호법 개정으로 도입된 계약갱신청구권은 세입자가 2년 거주 후  2년 더 계약을 연장할 수 있는 권리입니다. 세입자가 이 권리를 행사하여 계약을 연장했다면, 은행 입장에서는 기존 대출의 심사 기준이 달라질 수 있기에 갱신 사실을 문서로 제출받아야 합니다. 이는 대출 기간과 보증 조건, 대출 가능 여부까지 영향을 줄 수 있습니다.

은행이 요구하는 주요 서류는?

• 갱신 계약서(서면 작성): 임대인과 임차인 서명, 임대료 조정 내용, 갱신일자 기재
• 확정일자를 받은 계약서 사본: 보증보험 가입 또는 대출 심사에 활용
• 임대인의 동의서 또는 확인서: 일부 은행에서 추가로 요구

구두 합의만 한 경우 은행은 계약 유효성을 확인할 수 없어 대출 연장을 거절할 수 있습니다. 반드시 서면으로 계약서를 작성하고 서명과 날짜를 명확히 기재해야 합니다.

보증금 증액 시 재심사 발생

갱신 시 보증금이 5% 이상 오른 경우 은행은 대출 조건을 재심사하거나 소득 서류를 요구할 수 있습니다. 이는 보증금 증액이 대출 가능 한도에 영향을 주기 때문입니다. 일부 은행은 LTV(보증금 대비 대출 비율)를 엄격히 관리하므로 대출 규모가 축소되거나 조건이 변경될 수 있습니다.

분쟁을 막기 위한 계약서 작성 요령

• “계약갱신청구권 행사에 따라 2년 연장함” 문구 명시
• 임대료 조정사항, 양측 서명, 연장 기간 정확히 표기
• 확정일자 필수(법적 효력 강화)
• 사본을 은행 및 임대인·세입자 모두 보관

계약서가 불명확하거나 서면이 없는 경우, 은행에서 계약 불인정 가능성이나 대출 문제가 발생할 수 있습니다.

결론: 은행에 갱신 사실을 통보하고 서류 제출은 세입자의 책임

계약갱신청구권을 행사한 이후에도 전세대출을 유지하려면 은행에 계약갱신 사실을 입증할 수 있는 서류를 제출해야 합니다. 서류가 미흡하거나 보증금이 상승된 경우 은행 심사에서 탈락하거나 대출 조건이 변경될 수 있으므로, 갱신과 동시에 계약서 작성과 은행 보고를 하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

전세대출과 계약갱신청구권의 연결고리는 명확합니다. 은행에 갱신 계약서를 제출하지 않으면 대출 기간이 끝나는 순간 상환을 요구받을 수도 있고, 보증보험 문제도 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 세입자 보호를 위한 제도가 오히려 금융 분쟁의 씨앗이 되지 않도록 계약서 작성과 은행에 서류확인은 절대로 놓치지 말아야 할 중요한 절차입니다.

늘 느끼는 이야기지만 부동산 공인중개님들은 전문가이십니다
믿고 맡기도 된다고 생각합니다