3주택자 양도세 비과세 받는 법, 매도 순서와 절세 전략 총정리

3주택 비과세 받는 법

오늘 손님 중에 3주택을 가지고 계신 분이 비과세를 차례로 받고 싶어 많은 고민을 하고 계셔서
한번 정리해 보았습니다. 집을 우리가 잘 매수하는 것보다 잘 파는 것이 가장 중요합니다.

1. 왜 3주택자는 양도세 전략이 필요한가?

3 주택자에게 양도소득세는 매우 큰 부담입니다. 특히 조정대상지역에 주택을 보유하고 있다면 최대 45%의 중과세가 적용되어 실질적인 양도 차익 대부분을 세금으로 납부해야 할 수도 있습니다. 이에 따라 많은 다주택자들은 주택을 어떻게, 어떤 순서로 매도해야 양도세 부담을 줄일 수 있을지에 대해 많은 고민 합니다.

2. 비과세 받기 위한 1세대 1 주택 요건 이해하기

양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 ‘1세대 1 주택’ 요건을 충족해야 합니다. 즉, 1세대가 1채의 주택만을 보유하고 있어야 하며, 그 주택을 최소 2년 이상 보유하고 실거주한 이력이 있어야 합니다. 특히 조정대상지역 내 주택일 경우, 실거주 2년 요건은 더욱 엄격하게 적용됩니다. 따라서 3채를 보유한 경우에는 비과세를 받기 위해 주택 수부터 줄여야 하며, 매도 순서와 시점을 전략적으로 계획하는 것이 중요합니다.

3. 주택 수 줄이기: 매도 vs 증여

주택 수를 줄이는 방법에는 매도와 증여가 있습니다. 일반적으로는 실거주 이력이 없고 수익성이 낮은 주택부터 먼저 매도하는 것이 바람직합니다. 특히 보유 기간이 짧고 조정대상지역에 있는 주택은 양도세 중과 대상이므로 우선적으로 정리하는 것이 절세에 유리합니다.

증여는 단기적으로 세금은 발생하지 않지만, 향후 양도세 계산 시 증여받은 사람의 취득가액이 낮게 반영되어 오히려 부담이 될 수 있으므로 신중한 판단이 필요합니다.

4. 실거주 전략으로 비과세 조건 충족하기

가장 추천되는 전략은 실거주가 어려운 주택부터 2채를 먼저 처분하고, 나머지 1채를 실거주용으로 설정하여 2년 이상 거주 요건을 충족하는 방식입니다. 이 경우 최종 1채 매도 시점에는 ‘1세대 1 주택’ 비과세 요건이 충족되므로 양도세가 면제됩니다.

단, 해당 주택의 실거래가가 9억 원을 초과하는 고가주택일 경우에는 9억 원 초과분에 대해서만 양도세가 과세되므로 고가주택 여부도 함께 고려해야 합니다.

 

⚠️ 주의할 사항: 고가주택·상속·일시적 2주택

분양권, 상속주택, 일시적 2 주택 등 다양한 변수에 따라 주택 수 산정 방식이 달라질 수 있으므로 반드시 사전에 세무 전문가와 상담하는 것이 바람직합니다. 특히 상속주택은 일정 조건을 충족하면 주택 수에서 제외될 수 있으며, 일시적 2 주택도 일정 기간 내 매도 시 중과를 피할 수 있는 예외 규정이 존재합니다.

각자의 상황에 따라 적용 가능한 규정을 파악하고, 이에 맞는 전략을 세워야 비과세 혜택을 온전히 누릴 수 있습니다.

 

5. 결론: 계획적 매도가 절세의 핵심

 

결론적으로 3주택자가 양도세 비과세를 받기 위해서는 단순한 매도가 아니라 전략적 접근이 필요하고 봅니다. 주택 수를 줄이면서 실거주 요건을 충족시키고, 보유 주택의 시세와 규제지역 여부를 종합적으로 고려 한해서 매도 순서 정하는 것이 핵심입니다.

최근 부동산 세법은 매우 자주 바뀌기 때문에 신속한 정보 습득과 전문가 상담이 절세의 첫걸음이 될 수 있습니다. 계획적인 매도와 세무 전략을 통해 과세 부담은 줄이고 이익을 극대화하는 것이 현명한 선택이라고 봅니다.