전세자금대출 보증보험 가입 심사 강화! HF·HUG·SGI 비교 및 대응 전략

 

 

전세자금대출 보증보험 가입 심사 강화! HF·HUG·SGI 비교 및 대응 전략

목차

• 왜 보증보험 가입이 까다로워졌나?
• 시장에 미치는 영향
• 세입자·임대인 대응 전략
• HF·HUG·SGI 보증 심사 기준 비교
• 앞으로의 전망

1. 왜 보증보험 가입이 까다로워졌나?

 

2025년 8월부터 한국주택금융공사(HF)가 전세자금 보증 심사 기준을 강화합니다. 기존에는 선순위 채권만 심사했지만, 이제는 전세보증금 + 기존 대출 합계가 집값의 90%를 넘으면 보증 거절됩니다. 법인 임대인의 경우 기준은 80%로 더 낮습니다. 이로 인해 전세자금대출을 받기 위해 필수인 보증보험 가입이 크게 까다로워집니다.

2. 시장에 미치는 영향

 

이번 변화는 특히 빌라·연립 등 전세가율이 높은 주택에서 전세 거래를 더욱 어렵게 만들 가능성이 큽니다. 보증보험 가입이 거절되면 세입자는 전세자금대출을 받을 수 없고, 집주인은 새 세입자를 구하기 힘들어집니다. 결과적으로 전세의 월세화가 빠르게 진행될 전망입니다.

3. 세입자·임대인 대응 전략

 1) 세입자 대응법

• 등기부등본으로 선순위 대출 확인 → 보증금 + 기존 대출이 90% 이하인지 반드시 체크
• 계약 전 보증보험 가입 가능 여부 온라인 조회
• 보증보험 가입 불가 시 계약 해제 특약 필수 기재
• 보증보험 가입이 어렵다면 반전세·월세 혼합 검토

 2) 임대인 대응법

• 기존 주택담보대출 일부 상환으로 보증 승인 비율 맞추기
• 임대인 주도로 보증보험 가입 진행해 신뢰 확보
• 정부 완화 조치 및 예외 규정 여부 지속 확인

4. HF·HUG·SGI 보증 심사 기준 비교

 

세입자가 전세자금대출을 받을 때 가장 중요한 것은 보증보험 가입 가능 여부입니다. 최근 3대 보증기관의 심사 조건을 아래 표로 정리했습니다.

구분	HF (한국주택금융공사)	HUG (주택도시보증공사)	SGI (서울보증보험)
주요 적용일	2025년 8월 28일부터	2023년 5월 이후	2023년 이후 강화
심사 방식	보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격 90% (법인 80%)	공시가격 × 140% × 90%	공시가격 × 140% × 90%
대상	일반 전세자금보증, 무주택 청년 특례	전세금 반환보증	전세금 반환보증
특이사항	기존 대출+보증금 모두 심사	보증한도 126%로 축소	HUG와 동일 기준

 

TIP: 계약 전 등기부등본을 통해 선순위 대출 여부 확인 후 보증 가능 여부를 반드시 체크하세요.

 

HUG 보증 가입 가능 여부 확인하기                     HF 전세대출 보증 안내 바로가기

5. 앞으로의 전망

 

HUG, SGI, HF 모두 보증 심사를 강화하면서 전세자금대출과 보증보험 가입이 동시에 어려워지는 추세입니다. 서민형 주택에 대한 보완 대책이 마련되지 않으면 역전세와 전세사기 위험도 커질 수 있어 정부의 대책 마련이 시급합니다.

 

최근에 전세 물량과 월세물량이 많이 없습니다

가을 이삿철이 지금도 어려운데 더 힘들어 질 것으로 예상됩니다