🏠 전세사기 예방법 ! 계약 전후 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트

 

 

전세사기를 예방하려면? 계약 전·후 필수 확인사항 총정리

✅ 계약 전 확인사항

1. 등기부등본 확인

부동산의 소유자와 권리관계를 정확히 확인해야 합니다. 소유자가 실제 집주인인지, 근저당권·가압류·가처분·전세권 등 권리는 없는지 반드시 점검이 필요합니다. 특히 근저당권이 전세보증금보다 크다면 사기당할 위험이 있습니다.

2. 보증금 반환보증 가입 여부

HUG·SGI에서 제공하는 전세보증금 반환보증 가입은 전세사기를 대비할 수 있는 가장 좋은 방법입니다. 가입이 가능하다면 비교적 안전하지만, 가입이 거절되면 위험 신호이므로  거래하지 말아야 합니다.

3. 확정일자 및 전입신고

계약 당일 ‘확정일자’를 반드시 받고, 전입신고까지 마쳐야 전세보증금의  우선순위가 확보됩니다. 확정일자와 전입신고를 해놓지 않으면 우선변제권이 사라질 수 있습니다.

4. 계약서 특약 조항 추가

“잔금 지급 전 근저당·가압류 설정 시 계약 무효” 와 “등기부 권리 변동 발생 시 계약금 전액 반환” 이런 조건을 계약서에 반드시 특약조건으로 넣으세요. 특약사항으로 추가해 놓지 않으면 사후 분쟁 시 대처하기가  어렵습니다.

5. 중개업소 및 중개인의 자격 확인

등록번호가 없는 중개인은 피하십시오. 공인중개사등록번호와 사무소 정보, 인감증명서 등을 확인하세요. 대리인 계약 시 위임장과 인감증명도 필수입니다. 

6. 전세 시세 및 전세가율 비교

보증금이 주변 시세보다 지나치게 높으면 ‘깡통전세’일 가능성이 있습니다. 주변 매물을 조사해 전세가율(보증금/시세)을 확인하고 합리적인 수준인지 확인해 볼 필요가 있습니다.

🛠️ 계약 후 확인사항

1. 잔금 지급 전 권리관계 재확인

잔금 지급 직전 등기부등본을 재발급받아 권리 변동이 없는지 확인이 필요합니다 . 새로운 근저당권, 가압류 설정이 되어 있다면 계약 즉시 공인중개사에게 이야기해 빠른 대응이 필요합니다.

2. 전입신고·확정일자 확인

주민센터 또는 인터넷으로 전입신고·확정일자 등록이 제대로 되어 있는지 확인이 필요합니다. 이 절차 없이 계약만 한다면, 법적 보호가 불안정합니다.

3. 보증금 반환보증서 수령 및 보관

보증 등록 후 ‘전세보증금반환보증서’ 원본을 반드시 받아 두세요. 전자문서로만 존재하면 분쟁 시 증빙이 부족할 수 있습니다.

4. 잔금 지급 확인 및 영수증 보관

은행 이체 시 잔금 영수증을 꼭 받아 놓으세요. 현금 지급할 경우 영수증과 인감 날인은 필수이며, 미확인 시 증거가 부족해질 수 있습니다.

5. 잔금 지급 후 등기이전 확인

잔금 지급 후 3~5일 이내에 ‘소유권 이전등기’가 되었는지 등본으로 확인하세요. 미이전 상태라면 법적 구속력과 보증금 반환 안전성이 떨어집니다.

✅ 최종 체크 리스트

• ※ 등기부등본(소유자 및 권리 관계) ✔
• ※ 전세보증금 반환보증 가입 ✔
• ※ 확정일자·전입신고 완료 ✔
• ※ 등기부 권리 변동 재확인(잔금 직전) ✔
• ※ 보증서 및 잔금 영수증 원본 보관 ✔
• ※ 소유권 이전 등기 확인 ✔
• ※ 중개인 자격·대리계약 서류 확인 ✔
• ※ 계약서 특약 조항 삽입 ✔
• ※ 시세 대비 전세가율 적정 ✓

🔒 결론

전세사기를 예방하려면 계약 전후 단계별로 철저한 확인이 필요합니다. 국토부·전세보증기관이 제공하는 보증 가입, 권리관계 분석, 서류 확보, 권리 이전 절차 모두 하나라도 빠뜨리면 큰 피해로 이어질 수 있습니다. 이 글에서 정리한 체크리스트를 기준으로 준비하시면 전세사기를 방지하고 안전하게 계약을 마무리할 수 있습니다. 그리고 계약 시 공인중개사님께 사전에 필요한 서류를 요구하시면 됩니다.