"부동산 실거주 매수자 주의! 세입자 퇴거 조건 몰랐다간 큰일"

실거주

 

오늘 사무실에 임대인 분이 오셔서 투자로 아들 이름으로 매수를 원하지만, 갭투시 세입자가 계약갱신 사용이 남아 있으면 무조건 실거주로 매수가 어렵다고 유명 유튜브한테서 들으셨다고 하시길래 착오가 있으신 듯하다고 정정해 드렸습니다, 다시 한 번 더 명확하게 정리해 드리겠습니다.  반대로 세입자 분들은 잘 읽어보시고 권리를 지키는 것도 한 방법입니다

실거주 이유로 세입자를 내보낼 수 있는 조건과 통보 시점 정리

2020년 7월 이후로 주택임대차보호법이 개정되면서, 세입자의 권리가 대폭 강화되었습니다. 특히 계약갱신요구권이 도입면서 세입자는 1회에 한해 2년간 임대차계약을 재연장할 수 있는 권리를 갖게 되오 4년을 거주 할 수도 있으며, 임대인(또는 매수인)은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없게 되었습니다.

여기서 예외적으로 실거주를 이유로 기존 세입자의 갱신 요구를 거절하거나 계약 만료 후 퇴거를 요구할 수 있는 규정도 존재합니다. 이 글에서는 실거주를 근거로 세입자를 내보낼 수 있는 요건, 통보 시점, 등기 조건 등을 상세하게 정리해 드립니다.

실거주 요건의 정의

실거주란 단순히 주택의 소유자가 되는 것이 아니라, 실제로 해당 주택에 거주할 계획이 있고, 현실적으로 거주하는 경우를 말합니다.

법적으로 실거주자로 인정받을 수 있는 사람:

• 임대인 본인
• 배우자
• 직계존속 (부모 등)
• 직계비속 (자녀 등)

※ 형제자매, 사촌, 지인 등은 해당되지 않습니다.

실거주 통보가 유효하려면?

세입자에게 실거주를 이유로 퇴거를 요구하려면 다음 조건들이 모두 충족해야 합니다.

1. 통보 기한: 계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 서면으로 통보해야 합니다. 예: 계약 만료일이 2025년 12월 31일인 경우, 2025년 6월 30일 ~ 10월 31일 사이에 통보해야 함.
2. 실제 거주: 통보 후 실제로 거주해야 하며, 그렇지 않을 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
3. 매수인의 경우 등기 완료 필요: 새로운 소유자인 매수인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구하려면 계약갱신요구권 행사 전에 소유권 이전 등기가 완료되어 있어야 합니다.

실거주 요건이 불인정되는 사례

• 실거주 이유로 내보내고 다시 전세 또는 월세로 임대한 경우
• 거주 계획이 있다고 했지만 실제로 아무도 입주하지 않은 경우
• 구두로만 통보한 경우 (서면 통보가 아니면 무효)
• 갱신요구권 행사 이후에 매수인이 등기한 경우

정리를 하면

세입자의 계약 연장을 거절하거나 퇴거를 요구하려면 아래 조건을 반드시 충족해야 합니다:

• 실거주자는 임대인 본인, 배우자, 직계존·비속만 해당
• 계약 만료 6~2개월 전 사이에 서면 통보 필수
• 형식이 아닌 실제 거주가 이뤄져야 함
• 매수인은 갱신 요구 전에 등기 완료하고 통보해야 함

최근에 실거주 요건과 관련된 분쟁들이 빈번하게  법적 문제로 확대되는 것을 많이 보았습니다.

세입자에게 퇴거를 요청하기 전에는 반드시 위 요건들을 충족하고, 필요 시 부동산 전문가나 법률 상담을 받는 것이 바람직합니다.