빌라 전세대출, 공시가격 126% 넘으면 HF 보증보험 불가, 세입자 영향은?

신문에 계속에서 나오는 전세보증금때문에 지금 일각에서는 부동산중개사무소에서도 걱정이 많습니다

임차인 면에서는  새임차인을 구하지 못해서 여러가지 상황들이 생길 수가 있고, 임대인들의 대부분이 새임차인의 보증금을 받아 나가는 임차인의 보증금를 줬는데 여유가 없는 임대인은 자금난이 생길 수 밖에 없는 구조입니다

지금도 새임차인을 구하지 못해서 이사를 못가고 있는 임차인들도 간혹 볼 수가 있습니다

 

 

HF 전세보증보험 공시가격 126% 변경, 세입자에게 어떤 영향?

 

 

 

왜 갑자기 전세대출이 막히는 걸까?

2025년 8월 28일, 한국주택금융공사(HF)가 전세보증보험 가입 요건을 강화했습니다. 기존에는 비교적 완화된 기준이 적용되었지만, 이제는 “전세보증금 + 선순위 채권”이 주택 공시가격의 126%를 넘으면 보증보험 가입이 불가능합니다. 보증보험이 없으면 은행 전세대출도 받을 수 없기 때문에, 세입자 입장에서는 큰 제약이 생기게 되었습니다.

1.  공시가격 126% 기준, 무슨 뜻일까?

여기서 말하는 공시가격은 정부가 매년 산정하는 집값의 기준으로, 실제 시세보다 낮게 책정됩니다. 보통 시세의 60~80% 수준이 공시가격으로 잡히는데요, 따라서 공시가격 × 126%이라는 제한은 실제 시세 대비로 보면 더 엄격한 조건이 됩니다.

예를 들어 빌라 시세가 2억 원이라도 공시가격이 1억 5천만 원이라면, HF가 허용하는 보증금 상한은

1억 5천만 원 × 126% = 1억 8,900만 원

입니다. 즉, 전세보증금이 2억 원이라면 보증보험 가입이 거절되고, 결국 전세대출도 불가능해집니다.

2.  빌라 전세 시장, 실제 영향은?

• 서울: 빌라 전세계약 중 약 21% 보증보험 불가
• 경기: 약 36.8% 불가
• 인천: 약 45.9% 불가 (거의 절반 차단)

즉, 수도권 빌라 전세계약의 4채 중 1채 이상은 이미 보증보험 가입이 막히는 상황입니다. 특히 인천과 경기 지역에서는 새 세입자가 전세대출을 받기 어려워져, 기존 세입자가 보증금을 제때 돌려받지 못하는 역전세 위험도 커지고 있습니다.

3.  세입자가 꼭 알아야 할 점

1. 계약 전 확인 필수: 집의 공시가격과 선순위 채권 여부를 반드시 확인하세요.
2. 보증금 조정 가능성: 임대인이 기준 이하로 전세금을 낮춰야 계약이 성사되는 경우가 늘고 있습니다.
3. 역전세 대비: 새 세입자가 못 들어오면 기존 세입자가 보증금을 못 받을 수 있으므로, 보증보험 가능 여부를 반드시 체크해야 합니다.

결론. 앞으로의 전세시장, 어떻게 대응해야 할까?

HF의 전세보증보험 규제 강화는 세입자에게 대출 제한과 보증금 반환 불안이라는 현실적 부담을 안겨주고 있습니다. 특히 빌라 전세 시장은 절반 가까이가 보증보험 불가로 분류될 정도로 위험성이 커졌습니다.

따라서 전세계약을 하기 전에는 반드시 공시가격 × 126% 기준을 확인해야 하며, 가능하다면 보증보험 가입이 되는 집을 선택하는 것이 안전합니다. 앞으로는 "싸다"는 이유로 빌라 전세를 선택하는 것이 오히려 큰 리스크가 될 수 있다는 점을 꼭 기억하세요.