보증보험 없는 전세권 설정, 세입자는 정말 안전할까?

요즘 전세 시장을 보면 예전과는 확연히 다른 분위기를 느끼게 됩니다.

지역에 따라 물건에 따라 다르지만 어떤 지역은 매매가격은 하락하고 전세 물량은 부족하다 보니,

임대인 우위의 계약 조건이 점점 늘어나고 있습니다.

👉 “보증보험은 안 되지만, 대신 전세권 설정은 해주겠다”

겉으로 보면 ‘전세권’이라는 단어 때문에 안전해 보이지만,
과연 세입자에게도 좋은 선택일까요?

1️⃣ 왜 요즘 보증보험 한도가 줄어들까?

보증보험은 단순히 계약만 하면 가입되는 상품이 아닙니다.
기본적으로 집값과 권리관계를 기준으로 보증 한도가 정해집니다.

이런 조건이 겹치면
👉 보증보험 가입 자체가 거절되거나, 보증 한도가 크게 줄어듭니다.

임대인 입장에서는 “보험은 안 되니 전세권 설정이라도 해주겠다”라는 선택지를 내놓게 됩니다.

전세권은 등기부등본에 직접 기재되는 강한 권리입니다.

✔ 전세권의 기본 기능

하지만 많은 세입자들이 가장 중요한 부분을 놓칩니다.

👉 전세권은 ‘보증금을 대신 돌려주는 제도’가 아닙니다.

📌 즉, 전세권은 시간·비용·정신적 부담이 모두 세입자 몫입니다.

이 경우에는 전세권이 있어도 전세금 전액 배당이 안 될 수 있습니다.

부족한 금액은 👉 임대인을 상대로 별도 소송을 해야 합니다.

반면 보증보험은 → 집값과 상관없이 약정된 금액을 지급합니다.

⚠️ 이미 근저당이 설정된 집이라면 전세권이 있어도 안전하다고 보기 어렵습니다.

👉 보험이 안 되는 위험을 세입자가 떠안는 구조가 되는 경우가 많습니다.

📌 안전한 전세는 ‘권리 하나’로 결정되지 않습니다.

요즘 같은 하락장에서는 전세권 설정 = 안전이라는 공식이 더 이상 통하지 않습니다.

전세권은 ✔ 권리는 강하지만 ✖ 돈을 빠르게 돌려받게 해주는 장치는 아닙니다.

조금이라도 불안하다면 조건을 다시 보거나 계약을 미루는 선택이 오히려 현명할 수 있습니다.