📝 주택임대사업자 전월세 전환

 

 

🏠 임대사업자, 임차인 동의 없이 전세를 월세로 바꿀 수 있을까?

 

1️⃣ 임대사업자들이 전세에서 월세로 바꾸려는 이유

최근 전세금 반환 문제가 커지고, 대출 금리가 높아지면서 임대사업자 입장에서는 월세 수익 구조가 훨씬 안정적입니다.

그래서 이런 질문이 자주 들어옵니다. “전세로 계약 중인데, 월세로 바꾸면 안 되나요?” 하지만 이는 임대인의 의지로만 해결되지 않습니다.

2️⃣ 결론: 임차인의 동의 없이는 절대 불가능!

임대사업자라도 임차인의 동의 없이 전세를 월세로 바꾸는 것은 불가능합니다. 이유는 간단합니다. 임대차계약은 쌍방의 합의로 체결된 계약이기 때문입니다.

📖 민법 제628조(임대차의 종료)
“임대차의 기간이 만료되기 전에는 임차인과 임대인 어느 일방도 일방적으로 계약을 변경할 수 없다.”

즉, 계약기간 중에는 전세 → 월세 전환 불가이며, 임차인이 동의하지 않으면 법적으로 무효입니다.

 

3️⃣ 계약이 끝난 뒤라면 전월세 전환 가능

계약이 만료된 이후에는 서로 합의를 통해 전세를 월세로 바꿀 수 있습니다. 이때 반전세(보증금+월세) 형태나 완전 월세로 조정이 가능합니다.

임대사업자는 단순 계약 변경이 아니라 반드시 지자체에 ‘임대조건 변경 신고’를 해야 합니다.

 

📖 민간임대주택에 관한 특별법 제44조(임대조건 변경 신고)
임대사업자는 임대료·보증금 등 임대조건을 변경한 경우 변경일부터 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다.

신고를 하지 않으면 과태료가 부과될 수 있으니 주의하세요.

 

4️⃣ 임대료 증액은 연 5% 이내로 제한

임대사업자는 임대료를 마음대로 인상할 수 없습니다. 법적으로 연 5% 이내만 가능하며, 이를 초과하면 위법입니다.

 

📖 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제3항
임대사업자는 임대료를 연 5퍼센트를 초과하여 증액할 수 없다.

또한, 전세를 월세로 전환할 때는 전월세 전환율(한국은행 기준금리 + 2.5%)을 넘지 않아야 합니다.

 

5️⃣ 실제 상담 사례로 보는 전월세 전환 문제

 

[실제 사례]
임대사업자 A 씨는 전세 2억 원 세입자가 있는 상태에서 자금 사정으로 월세 전환을 희망했습니다. 하지만 세입자가 “계약기간이 남았다”며 동의하지 않았고, 결국 A 씨는 계약만료일까지 기다려야 했습니다.

만약 임차인 동의 없이 월세 전환을 통보했다면, 계약 위반 및 손해배상 소송으로 이어질 수 있었습니다.

 

6️⃣ 임대사업자가 전세를 월세로 바꾸려면 이렇게!

 

안전하게 전월세 전환을 하려면 다음 절차를 따라야 합니다.👇

1. ① 계약 만료 2~3개월 전 임차인에게 전환 의사 통보
2. ② 임차인 동의 후 새로운 조건 협의
3. ③ 변경된 계약서 작성 및 지자체 신고
4. ④ 전월세 전환율 및 5% 제한 확인

이 절차를 지키면 법적으로 안전하게 전세를 월세로 바꿀 수 있습니다.

7️⃣ 부동산 상담사가 전하는 핵심 요약

• ✔️ 임차인 동의 없이 전세 → 월세 전환 불가
• ✔️ 지자체 신고는 의무사항
• ✔️ 임대료 인상은 연 5% 이내
• ✔️ 계약기간 중 일방적 변경은 민법상 무효
• ✔️ 전월세 전환율 초과 시 위법

요약: 임대사업자의 전세→월세 전환은 ① 임차인 동의 + ② 계약만료 + ③ 법적 절차 이 세 가지가 모두 충족되어야 합니다.

💬 마무리 조언

요즘처럼 시장이 빠르게 변할 때, 임대사업자라면 전세를 월세로 바꾸는 것이 당연한 고민일 수 있습니다. 하지만 법적으로 임차인 동의 없이 전환은 절대 불가하며, 이를 어기면 법적 분쟁·신고 의무 위반으로 불이익을 받을 수 있습니다.

따라서 전월세 전환을 고민 중이라면, 계약 만료 전에 미리 협의하고 법적 절차를 지켜 신고까지 마무리하는 것이 가장 현명한 방법입니다.

✅ 합법적인 절차가 임대사업자의 최고의 수익 전략입니다.

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